Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Başlatılan İcra Takiplerinde 'Aile Konutu' Savunması

Kiraya veren ile kiracı arasında imza edilen kira sözleşmesi, 6098 sayılı kanuna göre iki yolla sona erdirilebilir. Bu sona erdirme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesine göre bildirim yoluyla aynı kanunun 350. Maddesine göre ise dava yolu ile olabilir. Aynı kanunun 352/1 hükmü ‘‘tahliye taahhütnamesi’’ olarak bilinen ve günümüzde sıkça kullanılmaya başlayan uygulamayı düzenlemiştir.

MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiraladığı mülkü boşaltmayı yazılı olarak kabul ettiği tek taraflı bir sözleşmedir. Bu sözleşmeye göre kiracı, kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonra tek taraflı, yazılı bir beyan ile kiralanan mülkü belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt eder. Bu tahliye taahhütnamesini elinde bulunduran kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içerisinde ilgili taahhütnameyi icra müdürlüklerinde takibe konu ederek taşınmazın tahliyesini sağlayabilmektedir.

Aile Konutu Nedir?

Aile konutu kavramı ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda tanımlanmış bir kavramdır. Bu kanuna göre aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alan şeklinde tanımlanmıştır.[1] Doktrinde ise eşlerin iradesiyle onların barınmasına sürekli olarak tahsis edilen yeri (meskeni) ifade ettiği kabul edilmektedir.[2]

Bir Konutun Aile Konutu Olması Neden Önemlidir?

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 194’e göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz ve aile konutunu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur. Yine Türk Borçlar Kanunu madde 349’a göre aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.”

Tahliye Taahhütname Beyanı ile Aile Konutu Kurumunun Çatışması

Yukarıda da belirtildiği üzere kanunkoyucu aile konutu kavramı ile evlilik birliğinin korunması amacıyla, eşlerden birinin, kiracı sıfatıyla, tek başına hareket ederek, diğer eşin açık rızası olmaksızın sözleşmeyi sona erdirmesi önlemek istemiştir. Tahliye taahhütnamesi kurumunda da tam olarak kiracının tek taraflı hareket ederek kira sözleşmesini tek taraflı bitirmesi durumu teşkil olduğu için aile konutu kurumunun kiracıyı tahliye taahhüdü beyanından koruması bazı şartlarda mümkündür.  Öncelikli şart bu konutun bir aile konutu olduğunun tespiti meselesidir. Dolayısı ile aşağıdaki durumların mevcut bulunması gereklidir.

Konutun Aile Konutu Olmasının Bir Tespit Davası Sonucunda Tespit Edilmesi ve Tapu Kütüğüne Şerh Edilmesi Gerekir Mi?

Öncelikle belirtmek gerekir ki konutun aile konutu olduğu yönünde tapuda bir şerh bulunuyorsa konutun aile konutu olduğu sabittir ve bir tarafın taahhüdü ile kira sözleşmesi feshedilemez. Ancak bu bir zorunluluk değildir. Örneğin kiracı olan eşler boşanma sürecindeyse (halihazırda açılmış olan bir boşanma davası mevcutsa) bu durum değerlendirilmelidir.

Yargıtay uygulamasına göre de tapu sicilindeki aile konutu şerhi ‘‘kurucu’’ bir şerh değil, ‘‘açıklayıcı’’ bir şerhtir. Dolayısı ile fiili olarak konutun aile konutu olduğu bir şekilde tespit edilebiliyorsa konutun aile konutu olarak görülmeli ve eşlerden birinin diğerinin açıkça rızası olmadan verdiği tahliye taahhütnamesi geçersiz olmalıdır.

Yargıtay Kararı - 2. HD., E. 2020/3385 K. 2021/476 T. 21.1.2021

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesine göre, "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz." Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi "Konulmuş olmasa da" eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple, tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta, aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh "Kurucu" değil "Açıklayıcı" şerh özelliğini taşımaktadır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, "Emredici" niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak "Belirli olan" bir işlem için verilebilir.

Türk Medeni Kanunu'nun 193. maddesi hükmü ile eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle olan hukuki işlemlerinde özgürlük alanı tanınmış olmakla birlikte, Türk Medeni Kanunu'nun 194. madde hükmü ile eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, "Aile birliğinin korunması" amacıyla sınırlandırılmıştır. Buna göre, eşlerden biri diğer eşin "Açık rızası bulunmadıkça" aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu cümleden hareketle, aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde, aile konutunun başkası adına devir edilerek, tescil edilmesi gibi "Tek başına" bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma "Ancak diğer eşin açık rızası alınarak" yapılabilir.

Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin "Açık" olması gerekir.

Yargıtay Kararı - 12. HD., E. 2016/4773 K. 2016/22776 T. 1.11.2016

İİK'nun 276. maddesinin uygulanmasında kural, eşlerden birisi diğerine karşı ve ona tebaen taşınmazda oturduğundan, boşanma geçekleşse bile İİK'nun 276/son madde hükmüne göre üçüncü kişi konumunda değildir. Kural bu olmasına karşın, tahliyeye konu konutun kullanılması söz konusu ise, TMK 194/.... maddesi hükmünün uygulanması gerekir. TMK'nun 194/.... maddesinde eşlerden biri, diğer eşinin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile konutu; eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alandır.

Şikayetçinin tahliyeye konu aile konutu olduğunun tespitine yönelik açılmış bir dava ve aile mahkemesince bir belirlemenin bulunup bulunmadığı araştırılmalı, sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye, tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi verilmeli ve sonucuna göre karar verilmelidir. Bu ilkeler emsal nitelikteki HGK'nun ........2005 tarih, ...-676-600 sayılı ilamında da vurgulanmıştır.

TMK'nun 194.maddesinin son fıkrasında; "Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur" düzenlemesine yer verilmiştir.

Yargıtay Kararı - 12. HD., E. 2016/30367 K. 2018/3319 T. 18.4.2018

Somut olayda; taşınmazla ilgili olarak hakkında takip yapılan borçlunun eşi olan şikayetçinin, taşınmazın aile konutu olduğunu alacaklıya ihtar ettiği ve dolayısıyla sözleşmenin tarafı haline geldiği görülmektedir.

Şikayetçi, yasa gereğince kira sözleşmesinde kiracı olarak taraf olup, alacaklının takip talebinde ileri sürdüğü taşınmazdan tahliye isteminin, bölünemez borç olması nedeniyle, kiracılar arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunmaktadır.

Bu nedenle, mahkemece, takip alacaklısına süre verilmek suretiyle şikayetçiyi, borçlu sıfatı ile takibe dahil etmesi istenerek, bu husus yerine getirildiğinde şikayetin reddine, aksi halde, takibin, zorunlu takip arkadaşlarının tamamına yöneltilmemesi nedeni ile şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.

AKSİ YÖNDE YARGITAY KARARLARI

Yargıtay Kararı - 12. HD., E. 2016/4773 K. 2016/22776 T. 1.11.2016

Yukarıdaki aksi yöndeki Yargıtay kararında ise mahkeme (karşı oydan da anlaşılacağı üzere) konutun aile konutu olup olmadığını tartışmadan kiracı olan eşin kira borcunu ödememesi nedeniyle kiraya veren tarafından tahliye talepli ilamsız icra takibini onamıştır.

Karşı Oy

Şikayete konu taşınmazın aile konutu olması halinde, borçlu kiracının eşi olan şikayetçi, taşınmazdan zorla çıkarılamaz. Bu durumda mahkemece, söz konusu taşınmazın aile konutu olup olmadığının yukarıda belirtilen ilkeler uyarınca araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir. Mahkeme kararına belirtilen gerekçelerle bozulması gerekirken, kararın onanması yönündeki Dairemizin sayın çoğunluğunun görüşüne katılamamaktayım.

SONUÇ

Aile konutu ve tahliye taahhütnamesi arasındaki çatışma, Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) ilgili maddeleriyle açıklanmaktadır. TMK'nun 194. maddesi, eşlerden birinin diğerinin açık rızası olmadan aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemeyeceğini belirtir. Bu hüküm, aile birliğinin korunması amacıyla getirilmiştir ve eşlerin tek taraflı olarak aile konutu ile ilgili kararlar almasını engellemektedir. Bu nedenle, bir eşin tahliye taahhütnamesi vermesi durumunda, diğer eşin açık rızası yoksa ilgili tahliye taahhütnamesinin geçersiz olması gerekmektedir.

Aile konutu olup olmadığının belirlenmesi için, tapu kaydında aile konutu şerhinin bulunması bir kanıt olabilir, ancak bu şerhin olmaması durumunda da mahkeme tarafından ya da kira sözleşmesini imzalamayan eş tarafından ihtaren ilgili konutun aile konutu olduğu belirlenebilir.

Yargıtay'ın kararları incelendiğinde, bazı durumlarda mahkemelerin aile konutu olup olmadığını araştırmadan tahliye taleplerini onayladığı görülmektedir. Ancak bu durum, aile konutu kavramının hukuki açıdan önemini ve korunmasını göz ardı edebilecek bir yaklaşımı temsil etmektedir.

Bununla birlikte, Yargıtay’ın yaklaşımına göre, aile konutu olup olmadığının araştırılmaması ve bu durumun dikkate alınmaması hatalı bir yaklaşımdır. Mahkemelerin, aile konutu olup olmadığını tespit etmek için gerekli incelemeyi yapmaları ve bu durumu tahliye taleplerini değerlendirirken göz önünde bulundurmaları önemlidir.

Uyarmak gerekir ki tahliye taahhütnamesi ile başlatılan icra takiplerinde, konutun aile konutu bildirimi henüz takip başlatılmadan gönderilen ihtarnameye karşı gönderilecek bir ihtarname ile yapılmalıdır. Takip başlatıldıktan sonra İcra Müdürlüğüne yapılan itirazlarda İcra Müdürlüğünün ilgili konutun aile konutu olup olmadığının tespitini yapmak ile ilgili bir yükümlülüğü bulunmamaktadır.

[1] 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Gerekçesi

[2] Kılıçoğlu, A. M., Türk Medeni Kanunu’nda Diğer Eşin Rızasına Bağlı Hukuksal İşlemler ve Yasal Alım Hakkı